コロナ禍を経て、観光客の客足も戻りつつある昨今、外国人観光客や若者を中心として民泊がひそかに話題を呼んでいます。
そんな民泊をマンションで開業するために抑えておきたいリフォームなどでのポイントをこの記事ではお伝えします。

マンションの民泊で押さえておきたいポイント

・マンションでの民泊とは？

マンションでの民泊の特徴は立地条件の良さにポイントがあります。マンションは通常、住宅地や商業地域に位置しており、周辺には生活施設や交通アクセスが整っています。これにより、観光客やビジネス出張者などの宿泊需要に応えやすい環境になります。

居住の設備が一通り揃っているため、ホテルよりもさらに普段の生活と同様のゆったりとくつろげる空間で滞在してもらうことができます。

さらに、マンションは通常、一定のセキュリティ対策が施されています。エントランスには鍵やカードキーなどのアクセス制限があり、セキュリティカメラが設置されていることもあります。これにより、宿泊客は安全面でも安心して滞在できます。

一方で、マンションでの民泊は管理組合や自治体の規制によって制約がある場合もあります。たとえば、騒音や迷惑行為、ゴミの分別や処理などでは問題が起こりやすく近隣トラブルにつながる可能性が高くなります。

マンションでの民泊は便利な立地条件や設備、セキュリティ対策などが魅力的ですが、同時に管理や規制にも留意する必要がある点が特徴的です。

・法律や許認可について

マンションでの民泊を営業するには、いくつかの法律や規制が存在します。

まず、民泊として営業をする場合、「民泊新法」に則った営業をしていく必要があります。これには本来住宅である場所を民泊として宿泊施設として使う場合、年間で180日以内の範囲での営業が認められている、というものです。逆に言うと180日以上の営業は禁止されており、もしこれ以上の営業をしたい場合にはまた別の旅館業法に基づいた営業許可をとる必要が出てきます。

さらに、地方自治体が定める条例も遵守する必要があります。各自治体は、民泊に関する細かな規制や条件を定めており、これらを遵守することが重要です。自治体の中には、民泊を海外の観光客向けに営業する場合180日の縛りなく営業できる「特区民泊」が使える場合もあります。予め開業予定の自治体ではどういった規制がされているのか、はたまた何かしらの優遇措置はあるかなど調べておくようにしましょう。

マンションで民泊を行う際に留意したいのは法だけではありません。マンションの大家、乃至管理者からの許可も必須事項となってきます。他の住民に迷惑をかけないか、セキュリティ上問題がないかなどが懸念点となって来るでしょう。

マンションをリフォームするメリットとは

・改装でどんな利点があるか

マンションで民泊を行う理由は、多くの利点があります。

例えば、マンションは都市部に位置しており、観光客や出張者に人気があります。また、一般的にはホテルよりも広いスペースを提供できるため、広々としたマンションであれば家族やグループ旅行者にも適しています。

加えて、リフォームを行うことで、民泊としての魅力を高めることができます。例えば、清潔で快適な環境を提供するために、内装や家具を新しくしたり、設備を整えたりすることもできます。また、修繕箇所があった場合などにもリフォームを機に修繕することも出来るでしょう。くわえて、民泊もホテルと同じ宿泊施設。宿泊客もホテルの滞在同様どこかしらの非日常感を求めています。ここで、おしゃれにアレンジするためにちょっとしたイメージチェンジとして壁紙や床を変えるといったことも含まれます。

とはいえマンションのリフォームを行う際に注意しておきたいのが「どこまでしていいのか」と言ったところではないでしょうか。

基本的にマンションでのリフォームはそのマンション居住者全員の共用部分となるベランダ、窓、玄関扉、建物の全体構造として影響する壁や柱をリフォームすることは禁止されています。一方、専有部分とされている、壁紙、天井や床、建物の構造自体に影響を大きくもたらさない柱や壁はリフォームが認められています。

とはいえ管理会社や大家さんによっては一切のリフォームを気jン辞ている場合などもあるので手を加える際には予めの確認を怠らないようにしましょう。

大体のリフォーム費用はどれくらい？

リフォームができるとした時、どの工事にどれくらいの費用が掛かるのかというのも気になるところですよね。マンションの民泊用のリフォーム費用は、部屋のサイズや設備の充実度によって異なります。ここでは一般的なリフォーム工事とその費用の一例を挙げます。

・内装のリフォーム

壁紙や床の張り替え: 約10畳の部屋で、高品質な壁紙とフローリングを使用する場合、約30万円〜50万円

天井のクロス張り替え: 約10畳の部屋で、クロスを交換する場合、約10万円〜20万円

家具の購入: ベッド、テーブル、椅子などの基本的な家具を揃える場合、約20万円〜50万円

・設備の追加

エアコンの設置: 1台あたり約10万円〜20万円（部屋の広さやエアコンのタイプにより異なる）

キッチンの設置: ミニキッチンを設置する場合、約20万円〜50万円

テレビやインターネット環境の整備: 約10万円〜30万円

・その他の費用

設計や施工管理費: 約10万円〜20万円

予備費用（予期せぬ追加工事などのための予算）: 約10万円〜20万円

これらの費用を合計すると、一部屋あたりのリフォーム費用は、約100万円〜200万円程度となります。

ただし、地域や工事内容によっては、これらの金額が変動する場合がありますので、事前に詳細な見積もりを取ることが重要です。

マンションで民泊をする際の注意点

・どんなターゲットを対象にするか考える

マンションでの民泊を行う際には、ターゲットとなる層を明確に把握し、適切なコンセプトを決定することが重要です。

まず、ターゲットとなる層を特定するために、観光客やビジネス旅行者など、どのような人々が開業したいとする地域に多いのかを考えてみましょう。駅の近くであればビジネス旅行者、観光地の近くであれば外国人、日本人問わず観光客……となんとなく利用者像が見えてくるはずです。また、その層のニーズや嗜好を把握することで、より効果的なサービス提供が可能となります。

次に、コンセプトの決定には、ターゲット層のニーズや地域の特性から考慮しましょう。例えば、観光客をターゲットとした場合でも、女性向けと家族連れ向けでは好まれるものも違ってきますよね。

また、マンションの立地や施設の特徴を活かしたユニークなコンセプトを考えることも有効です。景観の良い場所であればこの警官の良さを生かしたインテリアの配置にするなど、ちょっとした工夫で他のホテルや民泊と差をつけることができます。

・近隣への配慮

マンションでの民泊運営を行う際には、周辺環境や近隣住民との関係性に十分な配慮が必要です。

特に、騒音問題は非常に慎重に対処しなければなりません。民泊施設では、夜間に宿泊客が騒ぐことや、思わぬ騒音が発生する可能性があります。そのため、適切な管理や監視体制を整えることが不可欠です。

また、ゴミの処理方法についてもルールを策定し、守らせることが必要で、さらに、近隣住民とのトラブルを未然に防ぐために、民泊運営に関する説明会を定期的に開催し、コミュニケーションを図ることが重要です。

また、緊急時の連絡先を明示し、迅速な対応が可能な体制を整えることも必要です。これにより、近隣住民との信頼関係を築き、円滑な運営を図ることができます。

さらに、安全面においても十分な配慮が求められます。

ゴミ出しに対する問題も大きな問題点となります。特に外国人観光客の場合だとゴミ出しの理解ができず、迷惑をかけてしまうことがしばしばあります。

こういった事態を避けられるようにするためにも、外国人観光客に向けた多言語での表記の説明書きなどを設置するようにしましょう。

清掃代行サービスの重要性と選び方

・清潔さの維持が重要

晴れて開業した後の民泊であっても此処だけは踏まえておくべき事項が「清掃」です。

民泊において清潔感は滞在者に清潔で快適な環境を提供することは、宿泊客の満足度を高め、リピーターを増やす上で非常に大切なことです。とはいえ、なかなか自分で清掃を行うのは骨が折れますよね。特に水回りやリネンの交換と言った作業は1人で行うにはどうしても手間と時間がかかります。加えて、宿泊客が何か忘れ物をしてしまったとき、用事があって柔軟な対応ができない……なんてこともないとは言い切れません。

そこでおすすめなのが、清掃代行業者です。清掃代行業者は、専門の清掃スタッフを配置し、高品質かつ効率的な清掃作業を行います。部屋の隅々まで徹底的に清掃することで、清潔さと快適さを維持できます。また、サービスに関して柔軟性があり、要望に合わせた動き方が可能となっていることがほとんどであり、個人的にこだわりたい箇所も手を抜かずに行ってくれることがポイントです。宿泊客の退出後にまた次の予約が入っている場合であっても、スムーズにチェックインを行うことができます。

費用は掛かってしまいますが、時間と効率、そして長期の営業を管っが得ている場合には一度検討することをおすすめします。

・適切な清掃業者の選び方

そんな清掃代行業者ですが、実際に選ぶ際には、いくつかの重要なポイントを抑えておく必要があります。

まず、信頼性が最も重要です。信頼できる業者を選ぶことで、清掃作業が適切に行われ、ゲストの安全やプライバシーが確保されます。業者の信頼性を確認するためには、口コミや評価を調査するなど、他の顧客の経験を参考にすることが有効です。

次に、一律のクオリティの清掃ができるかと言った点です。経験豊富な清掃スタッフを有する業者を選ぶことで、どんな時でも同じ高品質なクオリティの清掃サービスが提供されます。清掃スタッフが適切なトレーニングを受けている業者を探すのが良いでしょう。

また、柔軟性も重要です。民泊にあった清掃の頻度や方法、使用する洗剤などを調整することで、ニーズに合ったサービスが提供されます。

さらに、価格も選択のポイントです。清掃代行サービスの価格は、サービスの品質とバランスが重要です。適切な清掃サービスを提供する業者を選びつつ、予算内でのコストを抑えることが求められるでしょう。

まとめ

徐々に主流になりつつある民泊。
マンションを民泊として運営する際には、まず所有者からの許可を得ることが必要です。その後、ターゲット層に合った魅力的なコンセプトを考え、開業後も計画を立てておくことが重要です。

特に清掃は欠かせません。自分で行うのが難しい場合には、プロの清掃代行サービスを利用することが効果的です。

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