民泊を開業する際、持ち家がなく、賃貸での開業を考えている方もいらっしゃるでしょう。そんな中で問題になるのが賃貸のリフォーム。老朽化や民泊に適した間取りに変えたい……と思ってもどうリフォームすればいいのか、はたまた手を付けていいものなのか悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回はそんな賃貸にまつわるリフォームの注意点やポイントなどを解説していきます！

民泊開業に必要な条件とは？

・ドミトリーとの違い

民泊は、個別の客室を提供し、家族や友人同士など小規模なグループで宿泊するための場所です。昨今、アパートメント、コンドミニアム、または一軒家など、さまざまなタイプの宿泊施設が民泊として提供されています。

若干形態の似通っている部分のある民泊とドミトリー。この2つには大きな違いがあるんです。

民泊は、一軒家丸ごと、ないしは部屋丸ごと宿泊客が使えることによって、プライバシーを重視し、自分たちのスペースでくつろぎながら、非日常的な滞在期間を過ごすことができるようになっています。

一方、ドミトリーは、複数のベッドが同じ部屋に配置されている共有スペースです。非日常的なくつろぎの時間を求めている方よりかは、バックパッカーや予算旅行者などが利用します。ほとんどのドミトリーは、共有キッチンや共用バスルームなどの共有施設を備えており、旅行者同士の交流やコミュニケーションを促進する環境が整っています。

多きな違いとしては、民泊はプライバシーを重視し、自分たちの空間でくつろぐことができる場所であり、一方でドミトリーは他の旅行者との交流や新しい友人を作ることができる場所と言っても良いでしょう。

・知っておきたい民泊の開業に必要なこと

民泊を開業する際には、いくつかの法律や規制があることを知っていましたか？開業をするためにはこれらの法律、規制を理解し遵守しておく必要があります。ここでは簡単にご説明します。

まず民泊を開業するためには「旅館業法」もしくは「住宅宿泊事業法」を選んで今後の営業形態をどうするか決める必要があります。

「旅館業法」は民泊の場合「簡易宿所営業」というものにあたります。これは一般的なホテルなどの延長戦と言ってもいい基準が設けられており、基準を満たすには資金のほか、都道府県への申請など手続きも多く、しっかりとした計画性を持つことが重要になります。ただ、営業日数に制限がないといったメリットはあります。

一方「住宅宿泊営業法」は営業日数に180日の制限が定められていますが、初期投資と言った面では費用を抑えることができ、どちらかというと民泊に適している形態となっています。そうは言っても180日しか営業ができないと、収益もなかなか見込めないといった問題が発生します。ここでご紹介したいのが「特区民泊」にすることです。特区民泊とは先ほどの180日の制限なく、365日運営ができる民泊を指します。他の民泊を営業するための法の定めよりも基準が緩くなっているため比較的簡単に開業できるものの、認められている地域は限られているため、自分が開業したい地域がそこに含まれているかは確認を怠らないようにしましょう。

また、「消防法」の基準も満たせるように注意が必要です。営業形態によって必要になる消防設備は異なるため、こちらもまた事前のチェックを行いましょう。

・必要な設備

ここまで民泊の開業に必要となる法についてご紹介してきましたが、ここからはそこに準じた設備についてご紹介いたします。

民泊の開業において必要となってくる設備は少なくとも

・キッチン

・バスルーム

・トイレ

・洗面

の4つになります。ここは欠かせない設備になってくるので覚えておきましょう。

基本的には一般的な住居と同じ役目を持っている必要があるため、キッチンはガスコンロの付いているものを、バスルームは少なくともシャワー室を設けるようにしてください。

部屋にこれらがなく、共有スペースで別の宿泊者と使ってもらう場合には民泊として成り立たないため注意が必要です。

消防設備も「消防法」に準じたものを設置する必要があるため消火器や火災報知器などの設備の設置も欠かせません。

ニーズに合わせた民泊デザイン

・ターゲットに合わせたコンセプトを決定する

収益を定期的に得られる方法としてターゲットをしぼり、コンセプトを明確にする必要があります。

例えば、ファミリー向けの民泊施設は、子供連れの家族が安心して宿泊できる環境を提供できるようにしましょう。そのため、広々としたファミリールームが用意され、子供たちが安全に遊べるスペースを設けます。また、キッチンには離乳食を作るための調理器具や食材が揃っており、親が手作りの健康的な食事を子供に提供することができるとなおいいでしょう。周辺には公園や遊び場があり、家族での外出も楽しめるようになっています。夜にはファミリー向けのイベントやアクティビティが開催され、親子で楽しい時間を共有することができます。これらのサービスや設備を通じて、家族連れの旅行者が安心して滞在できる空間が提供できるようになります。

観光客に向けているのであれば、交通のアクセスの良い場所に構えるのが良いでしょう。間取り自体も外国人観光客か日本人観光客によってベッドの設置の有無を決めるようにしましょう。外国人観光客の方は日本文化の体験をしたいと思われている方も多く、ベッドより布団を好まれたり、和室がある部屋を粉まれたりする傾向にあります。そういったニーズに合わせて部屋を変えていけると良いかもしれません。

リフォームするための費用は？

・どんな工事にいくらかかる？

民泊を開業するためには、老朽化や間取りの変更をしたいがためにリフォームをしたいと考えることもあるでしょう。とはいえ、いくらかかるのか、収益との釣り合いを考慮するために知っておくことも重要です。

内装リフォームには、床材の張り替えや壁の塗装、天井のリフォームなどが含まれます。シミの付いてしまった壁や汚れの目立つ床など、なるべくきれいにしたいですよね。たとえば、10坪程度の部屋であれば、5万円から10万円程度がかかるでしょう。壁の塗装については、3万円から8万円程度の見積もりが一般的です。

設備リフォームも重要です。キッチンやバスルームなどの設備の交換や改修が必要です。キッチンの交換ならば、30万円から50万円程度、バスルームのリフォームならば50万円から80万円程度が見込まれます。また、トイレなども和式から洋式に、洋式でもあたらしくきれいなものにとりかえるなどすると10万から20万ほどが見込めるでしょう。

これらの費用は、地域や業者によって異なりますので、具体的な見積もりを取ることが大切です。また、その他の費用（営業許可、保険料、広告宣伝費など）も考慮する必要があります。リフォーム費用の合計額を正確に把握し、十分な準備を行うことが開業成功の鍵となります。

賃貸をリフォームする際の注意点

・貸主からの許可

賃貸物件を民泊として活用する際、最大の壁は貸主の許可を得ることです。賃貸契約は貸主が所有権を有しており、その物件を第三者に貸し出す行為は通常契約違反になります。特に分譲マンションの場合は、管理組合からも許可を得る必要があります。しかし、許可が下りても、地方自治体の規制により民泊の営業が制限されることもあります。このため、賃貸物件を民泊として利用する際には、貸主の許可を確実に取得する必要があります。

また、内装工事に関しても慎重な対応が必要です。経年劣化による補修や水回りの改装など、民泊として快適な空間を提供するためには、内装リフォームが必要な場合もあります。しかしながら、これらの工事は貸主の許可を得なければ実施することができません。特に間取りの変更が伴う場合は、貸主との合意が不可欠です。間取りの変更は、隣接する他の部屋との関係や建物全体の構造に影響を与えるため、貸主の許可を得ることが難しい場合もあります。

したがって、賃貸物件を民泊として活用する際には、貸主の許可を得ることや内装工事の許可をしっかり確認する必要があります。こうした手続きを怠ると、契約違反や法的問題に巻き込まれるリスクが高まります。より安定した民泊運営を目指すのであれば、事前の許可取得と適切な内装工事の計画が欠かせません。

・法律を満たしているか

賃貸物件のリフォームを行う際には、法律を順守することが不可欠です。法律を順守することは、安全性や品質の確保だけでなく、後々のトラブルや法的な問題を回避するためにも重要です。

まず、建築基準法の遵守が必要です。建築基準法は、建築物の安全性や耐久性、防火性などを定めており、これらの基準に適合するように工事が行われる必要があります。具体的には、壁や床の構造、窓やドアの取り付け、耐震性などが建築基準法の規定に沿って行われる必要があります。

次に、建築確認申請の有無を確認することが重要です。リフォーム工事によって建築構造が変更される場合や、部屋の間取りが変更される場合には、建築確認申請が必要です。適切な手続きを経て許可を得ることで、法的なトラブルを回避することができます。

また、地方自治体や建築関連の法令や規制にも十分な配慮が必要です。防火規制や衛生規則、建築物の構造基準などが遵守されているかどうかを確認することが重要です。これらの法令や規制に違反することは、建築物の安全性や利用可能性に影響を与えるだけでなく、法的な責任を問われる可能性もあります。

最後に、専門家の意見を取り入れることも大切です。建築士や設計士などの専門家のアドバイスを受けることで、適切な工事計画が立てられ、法律を順守したリフォームが行われることが保証されます。専門家の助言を十分に活用し、安全かつ法的に適切なリフォームを行うことが重要です。

・見込み収益との釣り合いを考える

賃貸物件をリフォームして民泊施設として開業する際には、見込みの収益とリフォームにかかる費用のつり合いを慎重に考えることが重要です。

まず、リフォームにかかる費用を詳細に計算する必要があります。内装や設備の改修、外装のリフォーム、家具や家電の購入など、様々な項目が費用に含まれます。これらの費用を把握し、予算内で工事を進めることがプロジェクトの成功に不可欠です。また、リフォーム費用には予期せぬ追加費用が発生する可能性もあるため、余裕を持った計画を立てることが重要です。

次に、見込みの収益を慎重に評価する必要があります。民泊施設としての収益は、宿泊料金や予約率、平均滞在日数などに大きく影響されます。また、地域の観光需要や競合施設の存在なども収益に影響を与える要因です。これらの要素を総合的に考慮し、収益の見通しを立てることが重要です。

そして、リフォーム費用と見込みの収益を比較し、投資のリターンを検討します。リフォームにかかる費用が見込みの収益を上回る場合は、投資家にとってリスクが高いと言えます。逆に、収益が見込みを上回る場合は、投資の魅力が高まります。

最終的には、リフォーム費用と見込みの収益をバランスよく考え、プロジェクトの成功を見据えた計画を立てることが重要です。投資家や専門家との協力や相談も欠かせず、リスクを最小限に抑えながら収益を最大化することを目指しましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。賃貸でリフォームをする場合は、貸主との許可を中心にターゲットに見合ったコンセプトの民泊を作れるようにしましょう。

また、民泊の運営では開業後についてもあらかじめ計画を立てておくことが重要です。

特に開業後の部屋の清掃については留意しておくようにしましょう。

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